隣の部屋がゴミ屋敷に！？管理会社への相談方法と法的な解決策を解説

東京都内の賃貸マンションに住む会社員のAさん（32歳）は、昨年から隣室の異変に気づき始めました。

「最初は生ゴミの臭いかな、という程度でした。でも日に日に悪化して、今では玄関を開けるのも躊躇するほどです」

環境省の推計では、全国のゴミ屋敷は約1万件以上存在し、その約4割が集合住宅だといいます。

特に賃貸物件では、住民の入れ替わりが激しいことから、問題の早期発見が困難なケースが多くなります。

ゴミ屋敷がもたらす被害は、悪臭だけにとどまりません。

害虫の発生、カビの繁殖、さらには火災リスクの増大など、周辺住民の健康と安全を脅かす要因が複数存在します。

日本ペストコントロール協会の調査では、ゴミ屋敷から発生する害虫の種類は平均して7種類以上。

ゴキブリ、ハエ、ダニなどが壁の隙間や配管を通じて隣室に侵入するケースが報告されています。

管理会社に相談する際、最も重要なのは「客観的な証拠」の提示です。

感情的な訴えだけでは管理会社も動きにくいため、以下の情報を整理しておくことが肝心となります。

必要な記録項目：

他の住民からの証言（可能であれば）

・異臭や害虫を確認した日時

・被害の具体的な内容（写真や動画があれば尚良い）

・自身の健康被害（医師の診断書があれば添付）

管理会社への相談は、以下の順序で進めることが効果的です。

第1段階：電話での初回相談 まずは管理会社の担当者に電話で状況を説明します。この際、感情的にならず、事実を淡々と伝えることが重要です。

第2段階：書面での正式な申し入れ 電話相談から1週間程度経過しても改善が見られない場合は、内容証明郵便で正式に申し入れを行いましょう。この書面が後の法的手続きで重要な証拠となります。

第3段階：立会い確認の要請 管理会社の担当者に現場確認を求めます。可能であれば、複数の被害住民と共に立ち会うことで、問題の深刻さを効果的に伝えることができます。

管理会社の一般的な対応は、以下の3つのパターンに分類されます。

・専門業者の紹介・手配 住民が改善の意思を示した場合、清掃業者の紹介や手配を行うケースもある。

・注意・勧告文書の送付 最も一般的な初期対応。問題のある住民に対して、改善を求める文書を送付する。

・直接訪問による指導 文書での注意が効果を示さない場合、管理会社の担当者が直接訪問して改善を求める。

管理会社の対応で解決しない場合、法的措置を検討することになります。

まず検討すべきは「民事調停」です。

民事調停のメリットは、費用が安く（申立手数料は数千円程度）、話し合いによる解決を目指すため、今後も同じ建物に住み続ける場合の関係性を考慮できる点にあります。

調停委員会のデータによると、ゴミ屋敷問題に関する民事調停の約60％が何らかの合意に至っていると言います。

調停でも解決しない場合は、民事訴訟による損害賠償請求を検討することになります。

請求できる項目には以下のようなものがあります。

• 害虫駆除費用
• 消臭・清掃費用
• 医療費（健康被害がある場合）
• 慰謝料（精神的苦痛に対して）
• 引越し費用（やむを得ず転居した場合）

弁護士によると、ゴミ屋敷被害による損害賠償の認定額は、ケースにより10万円から100万円程度まで幅があるといいます。

最終手段として、問題のある隣人の賃貸借契約解除を求めることも可能です。

これは「共同生活の秩序を乱す行為」として、賃貸借契約の解除事由に該当する可能性があるためです。

ただし、この場合は管理会社や大家が原告となる必要があるため、被害住民としては管理会社に強く働きかける必要があります。

法的解決には時間がかかるため、当面の自衛策も重要です。

効果的な対策例：

• 玄関ドアの隙間にテープを貼る（臭気・害虫の侵入防止）
• 空気清浄機の24時間稼働
• 定期的な害虫駆除剤の使用
• 換気扇の逆流防止対策

問題が長期化する可能性を考慮し、日々の記録を残すことも重要です。

スマートフォンのメモアプリなどを活用し、以下の情報を記録しておきましょう。

• 異臭の強さ（10段階評価など）
• 害虫の出現頻度と種類
• 自身の体調変化
• 管理会社とのやり取り内容

問題が深刻化する前に、専門家への相談を検討することも重要です。

多くの自治体では、無料の法律相談窓口を設けています。

また、賃貸トラブルに詳しい弁護士や司法書士も増えており、初回相談は無料というケースも多くあります。